Mieterfreundliches Urteil Bundesgerichtshof klärt Verjährung für Mietauskünfte
Ist die Miete zu hoch? Hat der Vermieter sich nicht an die Mietpreisbremse gehalten? Um das zu prüfen, haben Mieter einen Auskunftsanspruch. Der BGH hat heute geklärt, wann der Anspruch verjährt.
Beim Bundesgerichtshof (BGH) ging es heute um vier Berliner Wohnungen, die in besonders beliebten Vierteln liegen. In diesen Vierteln gilt deshalb eine Mietpreisbremse. Das bedeutet: Wird eine Wohnung neu vermietet, darf der Vermieter höchstens zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete draufschlagen. Mehr darf er nur ausnahmsweise verlangen, etwa wenn die Wohnung saniert wurde.
In allen vier Fällen sind die Mieter der Ansicht, dass sie zu viel Miete zahlen mussten. Sie forderten deshalb ihre Vermieter zur Rückzahlung der ihrer Meinung nach zu viel gezahlten Miete auf. Die Vermieter weigerten sich. Sie beriefen sich darauf, dass es in ihrem Fall Ausnahmen von der Mietpreisbremse gebe. Als die Mieter entsprechende Auskünfte einforderten, lehnten die Vermieter dies ab. Die Auskunftsansprüche seien verjährt.
Frist von drei Jahren ab der Aufforderung
Nach den gesetzlichen Vorschriften kann ein Mieter zunächst einmal verlangen, dass ihm sein Vermieter bestimmte Informationen zur Verfügung stellt - um prüfen zu können, ob der Vermieter sich tatsächlich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen darf, so Kai Hamdorf, Presserichter des BGH: "Etwa zur Vormiete. Oder hinsichtlich der Frage, ob es Modernisierungsmaßnahmen gegeben hat. Sprich: Was sind also vielleicht Gründe dafür, dass die Miete höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete."
Streitig war allerdings, ob der Auskunftsanspruch irgendwann verjährt - und falls ja, wann. Dies hatten die Gerichte in den unteren Instanzen bislang unterschiedlich bewertet. Der Bundesgerichtshof hat dies nun höchstrichterlich geklärt: Solange ein Mieter keine Auskunft vom Vermieter verlangt, verjährt sein Auskunftsanspruch auch nicht.
Erst wenn er den Vermieter dazu auffordert, läuft eine Frist von drei Jahren, so BGH-Presserichter Kai Hamdorf: "Die Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt in dem Moment zu laufen, indem der Mieter vom Vermieter die Auskunft verlangt. Das heißt: Das Verlangen muss dem Vermieter zugehen. In dem Moment beginnt sie zu laufen."
Mieter haben nicht ewig Zeit für Klage
Konkret heißt das: Wenn der Vermieter keine Informationen herausgibt, hat der Mieter drei Jahre Zeit, die Auskünfte einzuklagen.
Wichtig ist aber: Das Urteil des Bundesgerichtshofs bedeutet nicht, dass man sich als Mieter jetzt ewig Zeit lassen kann, um gegen den Vermieter zu klagen. Schließlich will man als Mieter ja vor allem die zu viel bezahlte Miete zurückbekommen. Und das geht nur, wenn man sich spätestens zweieinhalb Jahre nach Mietbeginn beim Vermieter beschwert, dass die Miete zu hoch war. Nach diesen zweieinhalb Jahren kann man keine bereits bezahlte Miete mehr zurückfordern. Man kann sich dann nur noch für die Zukunft beschweren.
Aktenzeichen: VIII ZR 375/21 u.a.