Wohnungsmarkt Lohnt sich Vermieten noch?
Sie schlagen Profit aus der Wohnungsknappheit - das wird Vermietern oft vorgeworfen. Dabei sind die Kalkulationen vieler Vermieter knapp, manchmal machen sie sogar Verluste, obwohl die Miete zu hoch erscheint.
Zu wenig Wohnungen, zu teure Mieten - das Problem haben mittlerweile nicht mehr nur Großstädte: Wasserburg am Inn liegt etwa eine Autostunde östlich von München. Michael Reiserer vermietet hier Wohnraum und kennt das Problem der Wohnungsknappheit. Auf eine Wohnung, die er nachvermieten möchte, haben sich innerhalb von nur zwei Tagen 45 Bewerber gemeldet: "Das ist brutal viel, denn das heißt, dass 44 Leute die Wohnung nicht bekommen", sagt er.
Die schnellsten fünf Bewerber hat der 49-Jährige zu einer Besichtigung eingeladen. Wer von den Interessenten dann zuerst zusagt und alle Unterlagen abgibt, bekommt die Wohnung. So stellt Michael Reiserer sicher, dass er diskriminierungsfrei vermietet. Herkunft, Alter und Geschlecht sollen keine Rolle spielen, wie es auch gesetzlich vorgeschrieben ist.
Mehr als zwei Millionen Euro investiert
Insgesamt besitzt er gemeinsam mit seinem Geschäftspartner rund 100 Wohnungen. Das Haus, in dem die Besichtigung stattfindet, hat Reiserer 2022 für 1,2 Millionen Euro gekauft und dann mit rund 1,1 Millionen Euro saniert. So wurde aus einem Einfamilienhaus ein Mehrfamilienhaus mit sieben Zwei-Zimmer-Wohnungen.
Die Kaltmiete für eine Wohnung liege bei 680 Euro, sagt er. Das sind rund 15 Euro pro Quadratmeter. Wasserburg am Inn, gelegen im Landkreis Rosenheim, gehört laut Deutschlandatlas zu den Gegenden mit den höchsten Mieten in Deutschland. Die Angebotsmieten für Wiedervermietungen lagen im vergangenen Jahr bei 11,50 Euro kalt pro Quadratmeter und mehr. Dass Michael Reiserer sogar mehr als 15 Euro pro Quadratmeter verlangen kann, liegt unter anderem daran, dass die Wohnung 2022 saniert wurde. Bei einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung frei festlegen.
133 Euro Minus für Vermieter bei 680 Euro Kaltmiete
Allerdings hätte der Vermieter auch kaum finanziellen Spielraum, um die Wohnung billiger anzubieten: Von den 680 Euro Kaltmiete zahlt Reiserer die Zinsen für den Kredit, den er für Kauf und Sanierung des Hauses aufgenommen hat. Konkret heißt das: Von den 680 Euro Miete, die er einnimmt, zahlt er 446 Euro Zinsen für den Kredit, den er für den Kauf aufgenommen hat, und 367 Euro Zinsen für den Kredit, mit dem er die Sanierung bezahlt hat. Das ergibt für diese Wohnung ein Minus von 133 Euro.
Das sieht nicht bei allen Wohnungen, die er besitzt, so aus: Insgesamt gehören Reiserer in Wasserburg drei Häuser. Die Mieteinnahmen liegen im Monat bei 28.000 Euro. Davon zahlt er rund 17.400 Euro an Zinsen an die Bank zurück. 4.300 Euro legt er monatlich für Bewirtschaftungskosten zurück. Den Kredit tilgt er mit den restlichen 6.300 Euro. "Das lohnt sich auf eine Perspektive von 20 Jahren. Unser Ziel ist nicht, heute Geld zu entnehmen", sagt er mit Blick auf die Gesamtrechnung.
Deutsche wohnen zur Miete
Für die Zwei-Zimmer-Wohnung in dem Mehrfamilienhaus hat sich schnell eine neue Mieterin gefunden: Mila ist Krankenschwester im örtlichen Krankenhaus, arbeitet dort in der Inneren Medizin. Sieben Monate hat sie nach einer neuen Wohnung gesucht, und bei der Besichtigung direkt gesagt, dass sie die Wohnung will. "Dann sind Sie auch die Erste, von der ich die Unterlagen habe. Das heißt, Sie kriegen morgen von mir einen Mietvertrag und haben ein neues Zuhause in der Altstadt", verkündet der Vermieter. Alle anderen, die auch zur Besichtigung vor Ort waren, müssen also weiter suchen.
Mila gehört mit ihrer neuen Wohnung zu den mehr als 50 Prozent der Deutschen, die laut Deutschlandatlas zur Miete wohnen - bei gleichzeitigem Wohnungsmangel. Berechnungen des Pestel-Instituts zeigen, dass in Deutschland 540.000 Wohnungen fehlen. Und die Tendenz ist steigend. Denn auch im letzten Jahr wurde zu wenig gebaut.
"Es braucht Wohnraum"
Da Michael Reiserer die Probleme und die Wohnungsknappheit kennt, vermietet er nicht nur Wohnungen, sondern baut auch selbst neue Mietwohnungen. Gemeinsam mit seinem Geschäftspartner baut er in Prien am Chiemsee 18 Ein-Zimmer-Apartments. "Für uns war klar, dass es Wohnraum braucht - vernünftigen, hochwertigen, bezahlbaren Wohnraum. Dann haben wir entschieden, dass wir diesen Wohnraum schaffen", erzählt er.
Damit gehören sein Geschäftspartner und er momentan zur Minderheit. Denn gerade in den vergangenen Jahren sind viele Bauprojekte abgesagt oder gestoppt wurden, wie die Zahl der Baugenehmigungen zeigt. Sie ist Daten des Statistischen Bundesamtes zufolge zwischen 2021 und 2023 um fast 50 Prozent gesunken.
Hohe Kosten bei Neubauten
Denn Bauen in Deutschland lohnt sich gerade nicht: Große Investoren scheuen den Neubau, weil die Kosten unkalkulierbar geworden sind: gestiegene Zinsen, höhere Rohstoffpreise, hohe Personalkosten. Laut der Arbeitsgemeinschaft für Zeitgemäßes Bauen E.V (ARGE E.V.) sind zwischen 2022 und dem ersten Halbjahr 2023 etwa Dachziegel 28,7 Prozent teurer geworden, Kalk und gebrannter Gips 39,7 Prozent teurer und Zement sogar 41,7 Prozent teurer. Das hat das Bauen von Wohngebäuden insgesamt extrem verteuert: Zwischen 2021 und 2024 sind Neubauten laut Statistischem Bundesamt rund 30 Prozent teurer geworden.
Deshalb versuchen Michael Reiserer und sein Geschäftspartner auch so kostengünstig wie möglich zu bauen: So haben sie etwa den Bau so geplant, dass so wenig Kabel wie möglich verlegt werden, mit geraden Wänden und Fertigdecken. Doch die hohen Kosten sind nicht das einzige Problem, das er als Bauherr hat: "Ich weiß nicht, nach welchem Standard ich planen soll, weil sich das ständig ändert."
Er beklagt, dass er derzeitig keine zuverlässige politische Richtung gebe: "Wir haben eine Unzuverlässigkeit, wie wir sie nie hatten. Ich kann mich einfach nicht darauf verlassen, dass es ein Förderprogramm in einem Jahr noch gibt." Dadurch sei Bauen nahezu unkalkulierbar geworden.
37 Prozent staatliche Kosten
All das treibt die Preise ebenfalls: So heißt es im Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen aus dem vergangenen Jahr, dass in Deutschland 37 Prozent der Kosten beim Wohnungsneubau staatlich bedingt sind. Diese Kosten entstehen zum Beispiel durch Auflagen, die Bauherren erfüllen müssen.
Und das trifft nicht nur Bauherren wie Reiserer, der Mietwohnungen schafft. Auch für private Bauherren ist Bauen teuer und schwer planbar geworden. Dadurch machen viel weniger Menschen ihren Traum vom eigenen Haus wahr und bleiben lieber Mieter. Das spitzt die Situation am Mietmarkt noch weiter zu.
Ein Lösungsansatz der Politik ist der Gebäudetyp E. "Mit dem Gebäudetyp E wird das Planen und Bauen einfacher, günstiger und schneller", verspricht das Bundesbauministerium auf seiner Webseite. Bei diesem Gebäudetyp werden zum Beispiel weniger Steckdosen verbaut, oder die Stahlbetondecken sind dünner - das spart Materialkosten und macht Bauen so wieder günstiger. Allerdings wurde das Gebäudetyp-E-Gesetz wegen der vorgezogenen Wahl nicht mehr im Bundestag verabschiedet - die neue Regierung muss die Gesetzgebung nun also noch einmal neu anstoßen.